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19 de Outubro de 2021
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    Modelo Ação de Despejo

    Ação de Despejo c/c Cobrança por Falta de Pagamento de Aluguéis

    Izabella Carvalho Machado, Advogado
    ano passado
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    AO JUÍZO DA __ VARA DE CÍVEL DA COMARCA DE GOIÂNIA/GO.

    JOÃO CARLOS, brasileiro, casado, bancário, inscrito no RG sob o n.º ..., CPF sob o n.º ..., residente e domiciliado em Anápolis/GO, endereço eletrônico..., por intermédio de sua advogada infra-assinada (procuração anexa), com escrtitório na Rua ..., N.º ..., Bairro, Cidade ..., onde recebe intimações, vem à digna presença de Vossa Excelência, propor a presente:

    AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO COM COBRANÇA DE ALUGUEIS

    com fulcro no 327 do Código Processual Civil e 62, inciso I da Lei 8.245/91, em face de CARLOS ANTÔNIO, brasileiro, casado, empresário, inscrito no RG sob o n.º ..., CPF sob o n.º ..., residente e domiciliado na Rua 02, N.º 20, Setor Santa Genoveva, Goiânia/GO, endereço eletrônico..., pelos fatos e fundamentos a seguir expostos:

    I – Dos Fatos

    O requerido locou uma casa residencial do requerente, pelo valor mensal de R$ 1.000,00 (um mil reais) pelo período de 36 meses. O início da vigência do contrato de locação é o dia 02 de janeiro de 2018.

    Conforme se aduz no contrato, existe multa por atraso no pagamento de 2%. Além desta, existe previsão da incidência de juros de mora no montante de 1% sobre o valor do contrato.

    O pagamento do aluguel é por mês vencido. Ocorre que, desde novembro de 2018 o requerido encontra-se inadimplente.

    Desse modo, o requerente busca a tutela jurisdicional para satisfazer sua pretensão.

    II – Do Direito

    Da Medida Liminar e Conversão de Caução

    O artigo 59, § 1º da Lei 8.245/91, é direito do autor obter em juízo liminar de despejo para desocupação do imóvel em quinze dias. Conforme se verifica a seguir:

    Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

    § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo (g.n)

    Ademais, em relação ao direito de despejo, pleiteia-se a conversão de caução em valor monetário referente aos aluguéis vencidos. Condizente com o julgado que segue:

    AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. LIMINAR CONDICIONADA A CAUÇÃO NO VALOR DE TRÊS ALUGUÉIS. SUBSTITUIÇÃO PELA PRÓPRIA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. Em se tratando de despejo por falta de pagamento, é possível o oferecimento dos alugueis em atraso como caução para conceder a desocupação liminar do imóvel, a fim de amenizar a situação dos locadores, já prejudicados pela falta de pagamento das obrigações contratuais. Precedentes deste egrégio Tribunal de Justiça. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.¹

    Das Obrigações e da Rescisão Contratual

    Antes de adentrar no mérito do assunto discutido, é imperioso ressaltar as lições de Carlos Gonçalves:

    “A falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos poderá também a dar ensejo a rescisão contratual. A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso e cumprimento das obrigações financeiras, como mensalidade, seguro, imposto, contribuição ordinária de condomínio e outros compromissos legais estabelecidos no contrato.” (GONÇALVES, Carlos Roberto. Curso de Direito Civil. Vol. 5. Pg 302 e 303. 2003.)

    A Lei de Inquilinato (Lei nº 8.245/91), prevê em seu artigo 23, inciso I, a obrigação do pagamento pontual do aluguel no prazo estipulado. Tal qual expresso a seguir:

    Art. 23. O locatário é obrigado a:

    I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

    Além disso, o artigo 9º, dispõe que:

    Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

    I - por mútuo acordo;

    II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

    III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; (grifo nosso)

    IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

    Diante do exposto, verifica-se que o requerido deixou de pagar o aluguel no valor de R$ 1.000,00 desde o mês de novembro de 2018. Este pagamento é por mês vencido. Sendo assim, é extremamente possível desfazimento do contrato de locação, visto que a principal obrigação do locatário não foi cumprida.

    Este é o entendimento reiterado dos Tribunais pátrios:

    APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. AUSÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DE ARGUMENTOS JURÍDICOS QUE INFIRMEM A CONCLUSÃO LANÇADA NA SENTENÇA. DESPROVIMENTO DO APELO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS. ART. 85, § 11, DO CPC. 1. Segundo precisa dicção do art. da Lei nº 8.245/91, a locação pode ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. 2. Tendo sido o inquilino notificado acerca da ausência dos pagamentos devidos e, ainda assim, se mantido inerte, há de ser confirmada a sentença que determina o despejo e o pagamento dos alugueis devidos pelo período de ocupação inadimplente. 3. Embora não se desconheça a relevância da fundamentação quanto ao direito de moradia, não havendo argumento jurídico apto a desconstituir o comando judicial recorrido, deve este ser mantido. 4. Concluída a análise do apelo e constatado o seu desprovimento, impende, na fase recursal, majorar os honorários advocatícios, em benefício do patrono do apelado, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC/2015, ressaltando que a parte sucumbente é beneficiária da gratuidade. Apelação cível conhecida e provida. Sentença mantida.(TJGO, APELACAO 0178662-03.2016.8.09.0065, Rel. FERNANDO DE CASTRO MESQUITA, 3ª Câmara Cível, julgado em 15/06/2018, DJe de 15/06/2018).

    APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. REQUISITOS DO ARTIGO 1.238 DO CÓDIGO CIVIL NÃO PREENCHIDOS. ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DO AUTOR. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. RESCISÃO DO CONTRATO. PAGAMENTO DOS ALUGUEIS EM ATRASO E DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. 1. Não sendo demonstrado, de maneira satisfatória, os pressupostos necessários à aquisição da propriedade, nos termos do artigo 1.238 do Código Civil, quais sejam, o exercício da posse sobre a área litigiosa, de forma mansa e pacífica, com ânimo de dono, pelo prazo de 15 (quinze) anos, sem interrupção e oposição, não resta configurado o instituto da usucapião. 2. Não cumprindo o locatário com a obrigação prevista no artigo 23 da Lei n.º 8.245/91, qual seja, o pagamento pontual do aluguel, no prazo estipulado, poderá o contrato de locação ser rescindido, com a determinação de desocupação do imóvel e a condenação do locatário ao pagamento dos alugueis em atraso. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA.(TJGO, Apelação (CPC) 0376307-09.2013.8.09.0011, Rel. FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, 5ª Câmara Cível, julgado em 21/11/2017, DJe de 21/11/2017)

    Sedimentado, portanto, o direito do autor.

    Da possibilidade de Despejo

    Pelos ensinamentos de Luiz Fernando do Vale de Almeida Guilherme (1991):

    “A ação de despejo se mostra como único meio adequado para que se pleiteie a desocupação do imóvel independente se o contrato de locação era por tempo indeterminado ou determinado, ou se o desfazimento do vinculo locatício se deu por conta do inadimplemento por parte do locatário, traz o referido dispositivo competência exclusiva da ação de despejo para que se legitime a retomada do imóvel.” (COMENTÁRIOS DA LEI nº 8.245, de 18 de outubro de 1991- “Dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes” - Luiz Fernando do Vale de Almeida Guilherme – Editora Saraiva.

    A Lei 8245/91 ressalta em seu artigo que “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”

    Em seguida, a respeito do direito pela ação de despejo se torna terminantemente necessário ressaltar o que o artigo 62, inciso I, da Lei 8.245/91 expõe. Segue a transcrição deste:

    Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

    I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (grifo nosso)

    Existe também julgados que amparam a pretensão da parte autora:

    REMESSA NECESSÁRIA E APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO COM COBRANÇA DE ALUGUEIS E ENCARGOS CONTRA A FAZENDA PÚBLICA. LEI N. 8.245/91. DILAÇÃO DE PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA. DESCABIMENTO. I - Comprovada a existência da relação locatícia e a inadimplência do locatário, correta é a decisão que julga procedente o pedido da ação de despejo por falta de pagamento cumulado com ação de cobrança. II - No caso, foi determinada a expedição de mandado de despejo, com prazo de 15 (quinze) dias, para desocupação voluntária do imóvel, nos termos do artigo 63, § 1º, a, Lei 8.245/91, sob pena de despejo compulsório (artigo 65, da mesma lei), não existindo, pois, previsão para dilação de prazo. III - Conforme decidido pelo excelso Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário n. 870947, com repercussão geral, sendo a condenação contra a Fazenda Pública, de ordem não tributária, a correção monetária deve se dar com base no Índice de Preços ao Consumidor Amplo Especial (IPCA-E) e os juros de mora, a partir de 30/06/2009, data da publicação da Lei Federal nº 11.960, que altera o artigo 1º-F da Lei Federal nº 9.494/1997, devem ser equivalentes aos juros aplicados à caderneta de poupança. REMESSA NECESSÁRIA E APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA.

    (TJGO, Apelação / Reexame Necessário 5495613-19.2017.8.09.0051, Rel. AMARAL WILSON DE OLIVEIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 20/03/2019, DJe de 20/03/2019).

    Diante do exposto, o despejo do requerido é medida de justiça.

    Da Cumulação de Pedidos

    Carlos Gonçalves faz a seguinte observação: “Nas ações de despejo por falta de pagamento, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos alugueis e seus acessórios” (GONÇALVES, 2013)

    Além disso, consta no artigo 327, inciso I, do Código Processual Civil, a possibilidade de em um único processo solicitar a acumulação de pedidos. Vejamos:

    Art. 327. É lícita a cumulação, em um único processo, contra o mesmo réu, de vários pedidos, ainda que entre eles não haja conexão.

    § 1º São requisitos de admissibilidade da cumulação que:

    I - os pedidos sejam compatíveis entre si;

    II - seja competente para conhecer deles o mesmo juízo;

    III - seja adequado para todos os pedidos o tipo de procedimento.

    Sendo assim, solicita-se deferimento quanto ao pedido cumulado de despejo cumulado com a cobrança dos aluguéis vencidos, isto com amparo no princípio da economia processual.

    III– Dos Pedidos:

    Diante do exposto, requer:

    a) Seja o réu citado, para que lhe seja oportunidade de apresentação de resposta dentro do prazo legal, sob pena revelia, conforme aduz o art. 344 do CPC;

    b) Seja deferido o pedido liminar de despejo do locatário;

    c) Que seja julgado procedente o pedido de despejo do senhor João Carlos e que a presente ação seja julgada totalmente procedente para a condenação do locatário à efetuar os pagamentos dos alugueis atrasados sendo eles no valor de R$9.000, que equivalem a 9 meses de atraso, somando 2% de multa pela mora mais juros de 1% ao mês, conforme previsto no contrato, sendo o valor devido total de R$ 9.749,65;

    c) A condenação do locatário ao pagamento das devidas custas judiciais e honorários, conforme aduz o art. 85 do CPC/15.

    d) As intimações e notificação sejam realizadas em nome de sua advogada, conforme procuração em anexo.

    Da- se à causa do valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais).

    Termos em que,

    Pede e espera deferimento

    Goiânia, 26 de agosto de 2019.

    Advogada

    OAB/GO n.º ...

    Tabela dos valores:

    Data do Valor Devido

    Valor Devido

    Fator CM

    Valor Corrigido

    Juros %

    Juros R$

    Corrigido+Juros R$

    02/01/2018

    1.000,00

    1,06076787

    1.060,76

    20,00%

    212,15

    1.272,91

    Subtotal

    1.272,91

    Valores Devidos

    Acessórios

    R$

    Multa - Percentual: 2,00%

    25,45

    Multa - Data: 02/01/2018

    Multa - Valor Base: 1.000,00

    1.060,76

    Subtotal

    2.359,12

    Total Geral

    2.359,12

    Aluna: Izabella Carvalho Machado

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